聊聊土拍，最近几次土拍，体量太小连写的素材都不够，临连年底，果如其言放出大招，福州土拍井喷供应，创下了连年的记录。

这个本性就很福州。

土拍汇总

第7次土拍：11月15日举行，

数目：共36幅地块，其中住宅22幅（纯商19幅）、商服11幅及工业3幅。

面积：出让总面积约1250亩，其中住宅约803亩（纯商703亩）

金额：起拍总价182.02亿，其中住宅约161.3亿（纯商139.5亿）

纯商区域：饱读楼3幅（20亩），台江2幅（62亩），东区3幅（56亩），五四北5幅（234亩），南二环1幅（20亩）、金山1幅(50亩)、城南3幅（124亩）、三江口1幅（137亩）。

分析：从数据来看，这是连年体量最大的一次，不外从骨子的辞别来看，大部分依旧是以回锅肉为主，城南、五四北、金山、南二环、无一例外都是之前有过上架，或者有过契机上架的地块。

是以此次的土拍，固然体量很大，然而真实最终能成交的结局，不一定多理念念。

除非，原土国企在面临兜不动的情况下，依旧强行下场。

从真实的中枢性块来看，饱读台总共5幅，固然位置都可以，然而体量并不大，总共82亩。

作念个对比，客岁11月，福州也举行了一场热门极高的土拍，推出了多幅饱读台中枢性块，其中建发两块，保利两块，4幅地块面积总共137亩，即现在的瑞云、紫宸、屏西天悦。

趁机肤浅作念一下福州本年的土拍回首：

纵容现在，福州盘算7场土拍，一经举行了5场，从成交成果来看，总共吸金172亿，面积957亩，其中住宅21幅，纯商17幅。

从成交成果来看，大部分都是底价成交，依旧是国企兜底为主，外来房企，仅绿城、保利拿下一幅，以及近期华润的地块再转头。

从弘扬来看，土拍阛阓的热度，比较于客岁底中枢性块上市的热度，降温强横。

为了弥补土拍的劣势，在计谋上也作念出了调养，最昭着等于给土拍提前划片，比如划片金山小、饱读山苑小、怡山小等。

同期给出新规，地块的得房率等有了升迁。

只不外面临较大的土拍资金缺口，天然寰宇都差未几这个情况，福州在年底，如故放出了一都库存+部分新品。

这7次土拍，相等于第7次=前6次。

对于楼市计谋，最近官方放出：严控增量、优化存量、提高质地。

如实很稳健现在楼市的近况，不外转头福州楼市，本就疲软的去化，在国庆看上去费劲有小数反弹的配景下，面临收官，放出这么的破记录土拍。

对购房者的信心果然又一次的冲击。

饱读台预期不高

对于此次地块，数目较多，肤浅选几个类别作念一下分析。

饱读台楼面价预期不高

对于此次的饱读台地块，位置都算可以，都集在西区。

前几年福州的土拍订价都偏高，不外近几次有所回落，对于此次的土拍，现在来看依旧如斯。

对于饱读楼的三幅地块，都相等小型，可开采空间确凿过小，小柳近邻的2幅，都惟一几亩，容积率也很低。

瞻望是怕对足下存在影响，这种地块，基本等于诱骗个别不著名的房企或者个东说念主买家。

对于稍大小数的省林业厅地块，福州正宗一环内的纯商地块，面积13亩，容积率1.4，起拍楼面价2.46W。

客岁的高工地块，面积37亩，容积率2.5，起拍楼面价31241。

东西对比下，西门输了，还输的许多。

对于台江地块，凤凰新村旧改，和上海西一样的节拍，本年拆迁本年上架，一样都是高容积率形式。

肤浅对比：

凤凰1：24.5亩，容积率3，起拍楼面价21814

凤凰2：37.13亩，容积率3.4，起拍楼面价21861

凤凰安置：53.66亩，容积率4.59，起拍楼面价7802

上海西1：35.6亩，容积率3.05，起拍楼面价26829

上海西2：45.1亩，容积率3.2，起拍楼面价26854

上海西安置：113.4亩，容积率4.35，起拍楼面价7971

从数据来看，最昭着的感受，异日这里的钢铁密度惊东说念主，此次的凤凰体量比上海西少了近一倍。

从楼面价来看，纯商地块，凯旋跌了5K。

那时上海西的两幅亦然底价成交，最终都卖到精装4.8W以上，还莫得滞销。

面临凤凰的订价，瞻望异日的订价，会凯旋背刺建发璞云和国贸天琴樾。

综上，对于此次饱读台的中枢性块，最昭着的感受订价预期不高，这可能亦然客岁底驱动，都集供应后，短技能就蹧跶了阛阓矜恤，后续的改善阛阓，难度瞻望只会越来越大。

回锅肉过多

下一个话题等于回锅肉，这内部都集在城南、金山、南二环等。

从条目变更来看，最昭着的是金山这幅，容积率从2.6降到1.2，限高从80米降到30米，允许建四代宅。

楼面价从15022涨到16599元/㎡。

固然楼面价涨了，不外降容强横，吸金也少了一半。

这亦然现在容积率最低的一幅第四代住宅，不外莫得了高层的江景上风，这个价钱能否诱骗房企，现在看也就欲望建总或者左海了。

除此除外，南二环的郭宅地块，基本莫得任何变化，再行上架，楼面价13179元/平，固然容积率惟一1.7，然而现在南二环的楼市，这价钱的结局，大略率是背面取消。

至于此次体量最大的五四北西园旧改，5幅，234亩，部分地块亦然年头取消过，从目的来看，也莫得太大变化，个东说念主感受亦然背面取消。

西园旧改，算是现在几个大型旧改内部，结局最惨淡一个，无论是北园、三远、高宅，最终都有国企兜底，西园现在看不到苗头。

除此除外，等于城南地块，断供快2年的城南，放出纯商地块，福峡路三幅，楼面价1W露面，预期是十九中的校区，大略率亦然取消。

至于三江口的巨型纯商，136亩，容积率如故3.0，即便楼面价7K露面。

谁拿下这幅，才是真的王者，从此见了面，都要叫一声哥。

综上，这些回锅肉地块，从现在情形来看，大部分都是拿来凑数的，最斥逐局除非头铁强行兜底，不然基本都是流拍。

回不到畴昔的东区

临了聊聊东区，此次三幅纯商，一幅在王庄，离2号线较近，容积率也不是之前南湖旧改那样爆炸，楼面价1.5W。

最佳的参考，等于大名城北侧，年头左海拿下的纯商，楼面价1.6W。

王庄这幅地块的区位看上去更优小数，不外南湖的天量供应随时上市，也就榕发有可能拿下了。

另外两幅东区地块，面积都不大，上风等于地铁不远，楼面价都是1.4W，对比前几年这个区域1.8-2.2W的楼面价。

固然一样下滑不少，不外现在东区的新盘去化难度也不低，足下不少新盘都是走特价卖房的路子，对于拿地的压力也不小。

综上，东区的三幅，放在以往都不差，也能拍出可以的价钱，只不外现在的环境，即便楼面价下降，最终最佳的结局，亦然原土国企能否看上了。

清点总结

对于此次井喷供应，通过肤浅的清点，其实大部分地块都不够看，够看的面积也不大，此次的划片也莫得绝顶亮眼的存在。

看上去更像是年底了，把手上的货到摆到台面，望望有莫得东说念主念念认领。

只不外这些回锅肉，并莫得作念到所谓的年底特价甩货，是以最终的结局就两种：带有服务的拿，拍卖前取消。

综上，这场土拍举座的订价预期不高，固然看上去体量庞大，然而真实能成交的地块面积瞻望不大。

最终房企拿地的热度至关瑕玷，如若饱读台最终对比前2年也出现楼面价大幅下落，那后续的改善盘的订价，只会越走越低。